"二套房"认定标准终于落地 购房单位认定家庭
备受瞩目的“二套房”认定标准终于落地。6月4日晚，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范。主持人：三部委对第二套住房的认定标准是怎么进行规定的?
6月4日下发的通知规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房的套数，应依据拟购房家庭，包括借款人、配偶及未成年子女成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。也就是说，购房单位是家庭而不是个人。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套房了。在通知中，还正式提出可认定为二套房的三种情形。这三种情形是：一、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地的登记系统中已有一套住房的。二、借款人已利用贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房的。三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的调查，确信借款人家庭已有一套住房的。
主持人：那么对被认定为第二套住房的个人房贷业务，银行要执行什么样的利率政策呢?
为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
因此，有了这个新标准，贷款人在购买第二套及以上住房时，就要实行差别化信贷政策;这个通知来特别强调：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
主持人：规范二套房的认定标准，对于正在实施的“国十条”和各地的房产新政而言，政策指向性和操作性变得非常清晰。
业内专家认为：“认房不认贷”这个新标准出台后，消费者如果想改善住房条件，换套大房子，只有出售唯一的住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后也无法享受首套房的信贷待遇。因此，这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也将大大抑制一户家庭有多套空置住房的问题，对于饱受诟病的“投机性炒房”，也许是一记最凌厉的勾拳。
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究其原因，银行收紧贷款缘于额度紧张。今年以来，监管机构要求银行收紧信贷闸门，特别是明确要求商业银行在6月份之前存贷比要达标。从整体局面上看，5月底的多家银行信贷额度告急，银行三大业务：个人贷款、地方融资平台、房地产开发贷款全面收缩。
京沪深二手房成交量全线下滑 6月或创去年来新低 第二套房的认定标准明确之后，东莞的楼市炸开了窝。各银行收紧放贷审核条件，如购房人需补交在东莞本地的社保、纳税证明等。根据人均居住面积来界定是否属于二套房的这道门也已经关上。不过目前还存在一个困难，东莞房管部门无法掌握莞外购房记录，很难判断外来购房者购房记录，目前东莞房管局正研究操作细则，稍后公布。
部分购房无记录银行也为难
6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”，对异地置业贷款、全国联网房产登记等进行重申的最严厉的二套房标准认定政策。
但是，银行都犯愁了。东莞房管局工作人员提到，通知公布之后，东莞很多银行都向房管部门咨询，主要问题是全国的房管系统并未联网，东莞房管局的系统同样只登记本市购房记录，查不到在其它城市的购房记录。“这是国家政策，地方肯定要落实。目前东莞的具体操作细则，还在研究讨论当中，稍后一点再公布。”上述工作人员说。
目前，东莞的银行使用全国联网的银行征信系统或本地房屋登记系统信息，来判断客户贷款购房是否属于第二套住房。所以，外来购房者购房记录无法通过上述系统准确判断。
买房人补交社保、纳税证明
东泰一家中介门店的经理告诉记者，昨天他已经马不停蹄地打电话问银行，跟进手头上的东莞二手房买卖业务单的情况。“有银行又叫我补充一些资料上去，比如买房人在东莞本地的社保、纳税证明等。二套住房认定的标准刚出来，市场才有两天的缓冲时间，银行经办人说现在也没有细则，但是审批是越来越严格了。”
“本地银行自主性强一点，我们还在等上级行的通知，你现在去问其它银行，估计都是这样。”东莞一家国有银行相关人员认为，实际上这个政策对于那些真正有实力的炒房人来说，并没有影响。
该国有银行人士说，在东莞，很多实力大户一出手就买下一片，而且全额付款，根本用不着到银行贷款。这些真正的炒房人，的确不会受到政策调控的影响。但无论如何，新出台的认定标准对东莞购房者产生了很大影响，楼市的观望情绪浓厚，银行的房贷业务量下降。
南都记者了解到，到目前为止东莞各家银行已经收紧了房贷认定。比如，根据此前东莞市“改善型”住房标准，有银行可根据人均居住面积来界定是否属于二套房，此次具体标准一出，银行只能按现有统一规定执行。
业内分析
银行或延续“认贷”做法
新政后，东莞银行跟进了“认房又认贷”的做法，而其他国有和商业股份制银行在实际操作中仍然是“认贷不认房”，即以央行的征信系统为准，只要查询到有过贷款记录，再买房就认定为二套房。
东莞中原研究部经理车德锐对南都记者表示，短期内对于二套房认定标准的政策，舆论也议论纷纷，但实际上银行的操作或会延续以前只“认贷”的做法，“央行的征信系统资料是非常齐全和健全的，对于银行来说，在这时再增加一个‘去房管局查询’的程序，是比较麻烦的。”
也有不少业内人士认为，并不“看好”职能部门的“房屋登记信息系统”的健全程度，仅凭购房人姓名或身份证号，能否在系统中迅速查询到其在东莞的住房登记记录。另外，全国房产系统、民政系统皆为联网，实际操作中或会有空子可钻。“比方说，我老婆在广州有一套一次性付款的房产，我现在再在东莞买房，东莞的房管系统里查不出来，而央行征信系统也查不到我们有贷款记录的。”一位二手中介公司总经理对记者表示。 希望flight及时给我们更新。 我操，早知道早买几套了。
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