[zt]目前房地产行情是中央和地方博弈的结果
【讨论】目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 [ wxmang ] 于:2009-07-21 01:52:42最近在学习有关领导讲话，突然有感而发，十分粗陋，请指教。
1、当家才知柴米贵
（1）、支出是刚性的
地方政府主要支出包括四大块，一是机关、事业单位人头费；二是教科文卫事业费；三是政绩工程或面子工程；四是已经开工的基础设施建设。
这四块那一块都节不了流。前几年经济虚火旺，各地都提高了财政消费水平，尤其是政绩或面子工程，以及大量用拼盘形式建设的基础设施（一般地方出30%，余下或者找国家开发银行贷款，或者中央补助），目前如果断粮，立即成为烂尾工程。损失更大。例如南方某一个省光是在地方铁路建设上就投入近百亿，要完成还需上百亿。
（2）、收入在大幅缩水
许多地方今年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的省达到50%。财政预算执行已经捉襟见肘。眼看日子就过不下去，而分灶吃饭的财税体制，进行转移支付也好，允许地方发行债券也好，都缓不济急。
（3）、只好打房地产的主意了
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
于是一个融资模式设计完成：地方政府用土地权益抵押换取银行贷款渡过难关。方式是首先找房地产商哄抬土地价格，然后提高房屋价格，然后找银行为房奴提供贷款，然后房奴用自己的余生为政府贷款买单，以换取住房使用权70年。
这就是70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市的天才设计。
2、培育房奴集团符合中央和地方利益
（1）、房奴集团可以减少通胀压力
显然即使是10%的首付，也基本把大多数人的资金回笼了。
（2）、房奴集团可以增加消费
建材、钢材、家电、家具、其他用品产业将因此而获得喘息机会。
（3）、房奴集团可以减少摩擦性失业，降低企业用工成本
有了房贷压力，相信绝大多数房奴不敢挑肥拣瘦，不然立即面临个人财务危机。
（4）、房奴集团可以保证社会稳定
俗语说有恒产然后有恒心，有房产就有顾虑。
3、地方财政寅吃卯粮符合惯例
（1）、不管美国还是中国，没有赤字的地方政府还不多
（2）、寅吃卯粮便于集中财力办大事
（3）、寅吃卯粮便于给下任留下烂摊子，显示自己政绩
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
4、经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃
（1）中国生产能力严重过剩
（2）中国经济结构存在着重大的问题
（3）中国马上面临严峻的产能淘汰阶段
10年从业员告诉我们房价为什么越买越高
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已，但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？
好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。
是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。
相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们930万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活的好一些。。。 看到了小陈同志 这两个好像以前看到过.... 无奈啊！ 陈经经济观察系列之一
最近中央在发动一场房地产舆论攻势，不停地抓典型，警告房地产市场的风险。北京、深圳、武汉、丽水分头被抓出来说事，下面不知要抓谁。
我是一个“房地产虚无论”者，认为房子没有什么特别的价值。不是说房子不值钱，它能住人，还是有些价值的，但也就这么点基本价值了。不过，大多数人还是认为拥有自己的房子是必须的，有神圣的“家”概念，特别是未婚女青年。对有那么点钱的人来说，还有显示生活档次的概念，房地产商可以靠此吹出很多东西。人要钱多爱怎么买房我没有意见，我只是觉得不是必须。
一个香港朋友对我说，不知道要不要生小孩，拿不定主意，或者也就不生了。为什么会这么想？有小孩了，压力会很大。两大人上班去了，要请菲佣来照看。多花钱不说吧，家里也住不下，得换大房子，这就没法说了。虽然房价很高，但传统是结婚要买套房。所以，结婚与生小孩都是代价很高的事，弄得不好就挺痛苦的。不结婚、不生小孩、晚结婚、晚生育，成了一种潮流，不到30就结婚反而少见了。2005年和2006年，4万多新生婴儿，有三分之一是内地产妇跑来生的。我觉得香港朋友生活压力真挺大的，并不幸福。工作忙得很，住的房子又小，生活质量并不高。没时间去想虚头八脑的事，就弄些流行文化，思想上比较单纯。
大陆按近来的路子走下去，到这一步怕也没多久了，年青人压力已经不小了。不过，有不少老房子是低成本房改弄过来的，商品房低价状态也维持到了两三年前。所以，社会上高价房还不是很多，已经高价买房的受害者其实并不太多。但是，没有被吓到的那就不多了。
这次中央发动地产攻势，不是搞“虚无论”，而是防范金融风险。怕民众疯狂买房，最后地产价值崩溃，银行风险大，这个正常。如果民众真的都不买房了，反而不好办了，房地产还是要当国民经济的支柱产业。所以，我并不真正怕房地产业萧条，多少人等着买房，只是怕价高套住。深圳房价降了很多，成交就上去了，市区的房子也跌得不多。
搞经济就是这么回事，就是开发各种需求。房子是个明显的需求，各地区都这么发展经济。我不喜欢这种没创意的房地产经济，觉得很没志气，是唯GDP论。房地产容易弄成泡沫经济，让很多人生活不幸福。外资也会来炒房子，拿得时间够长一定能大挣中国人的钱。
不客气地说，中国现在GDP很高，但相当大程度是炒房子弄出来的，这就不是真正的竞争力。这么搞下去，会和香港一样，收入表面上高，但生活水平其实不好，国际竞争力也不强。要不是中央低价发股给香港送了上万亿，香港根本就不好混。地产公司容易挣，谁都来干房地产，地-方-政-府狂收土地费，透着邪性。虽然我一直说中国经济的前景好，但发展成什么样的经济，非常重要。这不仅是房地产行业的问题，我感觉这是一个“长远发展目标”的大问题。目前中央说要转型，这还是从产业角度来说的，出口转内需，资源不够要节约。我想探讨的是，中国人应该过什么样的日子，生活模式应该如何。
旧时代的中国社会，人的目标就是当地主占有越来越多的土地。有了土地收租子继续取收购破产农民的更多土地，阶级矛盾越差越大。最后弄得民不聊生发生革命，这是封建王朝交替的一种解释。现代社会农业不是主流了，再要去当土地主就算不上什么光彩目标了。目标得改成房子。我认识一个香港大户，她的“发展模式”就是不停地在村子里建新房租给人。最后半个村子的房子都是她家的，每个月收租金就几十万，完全有钱建新的房，发展挡不住了。这和旧社会地主兼并土地有些象了。
大陆也有这样的迹象。很多富人有钱就买房子，也不一定是图炒房，但就是觉得应该这么干，这样才叫生活。所以普通民众老是觉得房子应该没有人买的，总不太理解为啥房子涨这么高，错过了机会。富人买多少房子才够？可能是没有止境的。正好碰上房价涨，富人又大挣一把。卖一个套现，可以贷款买好几个了，买房的能力更好。这就和非洲某些部落一样，人的生活目标就是拥有更多的牛。我觉得这样的社会观念挺没劲的。
我比较喜欢的社会财富观念是，富人有钱就去买股票，股票越多越光荣，房子有需要买个好的住着就行了。这个观念好象还不流行，远比不上买房的热情。可能是因为，这种观念比较超前，不够朴素，需要的技术壁垒较高。但是，这不是本质的困难，不会买股，买基金总不会太难。但是，不得不说，现在是房迷派的天下。我的囤股论没啥人支持，劝人卖房没有一次成功。
其实从理论上来说，囤股票比囤房子要好得多。房子长远来说价值远不如股票，会老掉，上升的倍数有限，十倍了不起了。股票能涨多少倍还真不好说，几千倍都可以想象。而且很和谐，对社会有利。富人有钱就买股，不会制造紧张情绪，还能正确引导社会资源投向。我要是中央，就寻机来个狠的扒层皮，让富人谈起房子就害怕，扭转囤房风气。把富人逼去买股，那大小非减持就不是多大的问题了。我感觉一旦地方上财政不是这么依靠地产，中央真有可能这么干。
我认为还有更好的社会财富观念，富人有钱，就应该去折腾事。不炒房不买股，就开餐馆都行。当然最好是有创意一些，弄些年青人编程序开网站什么的，非常好。这样社会才会真正繁荣。我觉得美国这一点非常好，是它真正的竞争力所在。这方面中国还差得远，创业环境还远不够好。这也不是政策扶持能解决的，应该是一种社会文化。想创业，有个想法，很容易就能拉杆子干了，传说中车库里就能干。中国的富人对这没兴趣，还是更愿意买房子。中国富人也知道开厂子挣钱，但是，往往是图利的目的。从事房地产周边行业，或者出口导向的行业。能不能想得有创意些？比如造出一个新产业，象犹太人那样把没啥用的钻石折腾成一个大产业？中国还没有这样的文化。
要论造东西，我觉得中国已经问题不大了。后发优势，又有国家级的强大力量，慢慢学会怎么造，不是问题。但这还不是真正的发展。真正的发展，要社会财富观念慢慢转变。
摘自博客“兵无常势”2008-6-11 TG练的化功大法秘籍（上部）
TG是唯一可能掌握化功大法的经济实体.
1, TG块头够大. TG周围的亚洲人更多. 能吞噬的物质足够多. 比如97年亚洲金融风暴, 就把东南亚给吞了过来. 这次金融危机, 会把日本, 韩国给吞进来.
欧美双子星, 已经没有能吞的东西了. 所以不会增长了.
2, TG国内的土地是国有. 这样, 保障了TG可以很好的控制房地产的供应和价格低线. 不会出现很快价格下跌20%的造成次贷的局面. 也就是说TG的房子下跌有底线.
在世界的大国中, 俄罗斯也有这个土地条件. 很可惜, 俄罗斯人太少. 地太多. 所以, 世界上只有TG有形成新黑洞的条件.
3, TG的人口众多. 城市化率低. 过去几年, TG国内是中心城市的兴起. 象黑洞一样把周围的人才物给吸引过来. 靠的就是中心城市房子涨价这个趋势预期.
今年这些小中心小黑洞已经质量够大, 开始向外辐射能量. 出现的局面就是房子高价位交易量放大. 这是几年前, 赚200%的人卖出. 卖出后, 因中国的股市PE太高. 而实践证明, 房子价格下跌空间极限是20%, 正常是5%-10%. 比股市好太多了. 还能放大. 这些卖出的最终就象黑洞辐射出的能量. 照亮2线城市, 照亮3线城市.
4, TG在内, 解决资本过剩, 解决
过剩的方法是, 造房地产这个大黑洞, 把一切过剩装进去.
化功大法的根本就是和别人逆练. 你游资过来造泡沫, 我黑洞照单全收. 来多少收多少.
5, TG的目标
根据你美国印钱的速度. 决定是5年还是10年把一线城市房子推到50000一平米. 把省会城市修地铁, 修高楼, 修高贴. 造房地产泡沫. 从而5年左右, 再造5倍现在的一线城市.
5年左右达到的目标, 就是造2亿和美国中产一样甚至更有钱的中产. 那时候TG何臭内需不旺? 何怕美欧反倾销? 你要我卖, 你不要, 我自己人也能消耗.
6, 人说了, 那你TG的房子的P/E不是太高了?
什么? TG的房子PE高? TG的股票现在平均P/E都比所有地方高2,3倍. 解决PE高, TG更简单了. 经济发展了, 工资适当涨涨, 比如5年涨一倍. 那PE立即就下降一半. 那房子涨一倍就合理了.
本来TG按散仙甲的规划, 就是要10年人均GDP达10000. 基本就是5年涨一倍工资嘛. 本来就是要10年GDP超过美国, 看美国的表现了.
7, 现在在中国买房子就象92年在美国买房子. 中国走的路本来就是别人已经给探讨好的路.
8, 那中国房子到50000一平米时代. 会不会象今天的美国和90年代的日本?
不会. 因为上边已经说了TG通过控制土地, 控制了房子的供给量和价格底线. 那么不会象美国这样跌50%. 实际上美国历史上也从没这么跌过
这次美国为什么跌50%. 那是美国银行的比如HOME EQUALITY LOAN象白蚁吃房子， 已经把房子吃了很多．
ＴＧ完全可以控制不让银行搞ＨＥＬ．
还有， ＴＧ可以控制工资， 从而操纵房子的ＰＥ．
９，但说一千道一万
ＴＧ这么搞国际环境就是美欧狂印钞票
ＴＧ经过等人Ｎ年前的的５００００一平米构想．跟进印钞票． 印的速度更快． 而且至少是变成房子， 高速路， 高铁等实在东西． 比美欧的投入金融那种不创造就业， 空对空的好．
也就是ＴＧ房地产泡沫这个化功大法，玩的时候．多印钞票，也能保持汇率的稳定．所以，就更可以放心大胆的猛搞了．
１０，大宋就是狂造钱才空前繁荣
考古研究，大宋总理一高兴，销毁的钱是几吨几吨的．ＴＧ现在就是要搞大宋的方法．
１１，这也就是温JB冒着不顾人民死活非吹泡泡，搞化功大法的原因．
为的还是让中国成为最大质量的经济体．为的就是在中国迅速造一个美国中产．
当然吹泡泡可能也不是TG刻意为之，是不得已而为之。 国资委公布了2009年批准16家以房地产为主业的企业。
国资委确定的以地产为主业的央企包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。 有开发商说：你嫌房价过高？北京上海的房子就不是为你们盖得，谁让你买的?你们应该回你们老家去。房价高吗？有需求就是合理的！
有网友回复说：建议全国农民联合起来把粮食价格提高到10000元一公斤，并且坚信还会有需求。同样也会是合理的。。。。。。。 {:4_256:}涨吧。反正哥买不起也不准备买。爱怎么涨就怎么涨 从房价上看，中国的强势群体已经彻底无视弱势群体了！
我有一哥们儿曾经在我抱怨房价过高时说：高吗？不高啊！
我说那是你他妈的太有钱了！ 8, 那中国房子到50000一平米时代. 会不会象今天的美国和90年代的日本?
不会. 因为上边已经说了TG通过控制土地, 控制了房子的供给量和价格底线. 那么不会象美国这样跌50%. 实际上美国历史上也从没这么跌过
我认为这一条值得讨论，现在房地产市场的泡沫，不是通过调控土地供应能够安全化解的。全国现在入住率不到50%的新建居住区比比皆是，这么大的一个投资性存量，美国在房产崩盘前是没有的。 ”那是美国银行的比如HOME EQUALITY LOAN象白蚁吃房子，已经把房子吃了很多，ＴＧ完全可以控制不让银行搞ＨＥＬ“
这种评论太草率，中国房产市场面临的危机和美国不同，不是中国不搞那些美国出问题的点，就完事大吉了。好像说，别人家着火是烧煤气炉弄的，你说我家没有煤气炉，我就没事了，多弱智啊。更何况美国房地产倒掉绝不仅仅是HEL这个煤气炉的事，压根没弄懂就乱说的评论太多了 国资委公布了2009年批准16家以房地产为主业的企业。
国资委确定的以地产为主业的央企包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建 ...
蓝色高棉 发表于 2010-3-19 00:44 http://bbs.argstorm.com/images/common/back.gif
这个就是做样子的，而且是反效果，造地产航母来的，跟山西现在搞小煤矿一个道理，无非是把流浪的舢板帮在游轮上。 中美炒房的方式有重大区别，中国炒房基本上就在富人圈子里玩，富人转卖给稍差一点的富人，一些所谓的新兴中产是最后的房奴，真正的穷人基本上没什么机会参与进来。美国不同，富人炒各种房产支撑的金融产品，穷人，尤其是那些固定工作都没有的人则通过借次级债成为最后的房奴。所以美国的房地产崩盘，牺牲品是很多准备跨入中产门槛的穷人，作为社会主体的中产还是稳定的，这保证了基本上社会不会发生动荡。而中国一旦崩盘，牺牲的将是大量的才进了中产门槛的人，沙漏型的社会结构将进一步加剧，社会直接分化为富人，穷人两大块，这种构造通常是重大社会动荡的温床 标题太TM正确了，以广东为例，很多小房地产公司就是各村委会或者地方政府办的，甚至还是两套班子一群人。
这应该是以后的趋势，各省市模仿的对象，毕竟沿海是走在时代前列嘛。 标题太TM正确了，以广东为例，很多小房地产公司就是各村委会或者地方政府办的，甚至还是两套班子一群人。
这应该是以后的趋势，各省市模仿的对象，毕竟沿海是走在时代前列嘛。 ...
湄汐 发表于 2010-3-24 10:42 http://bbs.argstorm.com/images/common/back.gif
上海早就是这样了，每个区都有自己的房产投资公司，主导土地市场的一级开发，区领导就是公司总经理，所以上海区领导抓进去多少都不冤枉的
所以上海区领导抓进去多少都不冤枉的
showfun 发表于 2010-3-24 10:46 http://bbs.argstorm.com/images/common/back.gif可惜，抓他们仅仅是因为他们是帮派斗争的牺牲品。
吃饱肚子的老虎赶走了，又来一群饿肚子的老虎。换一批人上来还是干一样的事情，甚至更凶猛 中美炒房的方式有重大区别，中国炒房基本上就在富人圈子里玩，富人转卖给稍差一点的富人，一些所谓的新兴中产是最后的房奴，真正的穷人基本上没什么机会参与进来。美国不同，富人炒各种房产支撑的金融产品，穷人，尤其是那些固定工作都没有的人则通过借次级债成为最后的房奴。所以美国的房地产崩盘，牺牲品是很多准备跨入中产门槛的穷人，作为社会主体的中产还是稳定的，这保证了基本上社会不会发生动荡。而中国一旦崩盘，牺牲的将是大量的才进了中产门槛的人，沙漏型的社会结构将进一步加剧，社会直接分化为富人，穷人两大块，这种构造通常是重大社会动荡的温床showfun 发表于 2010-3-24 10:42 http://bbs.argstorm.com/images/common/back.gif
中国政府的目标正是加快发展中等收入人群，但是还没等这个人群发展壮大就被体系抽干啦。。
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